以案试议房地产及设施的合并处置

摘 要：执行过程中，是否需要整体拍卖，需要从是否可分或即便可分但是否会严重影响各自价值的角度来分析，不能简单的认为动产都应单独处理，一旦进行整体评估拍卖，装修及固定设施所对应价款应归所有权人人所有。

关键词：不动产拍卖;合并处置;价款归属

中图分类号：D920.5文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2019）08-0140-01

作者简介：吴诗佳（1982-），男，汉族，江苏无锡人，法学学士，无锡市新吴区人民法院，审判员，研究方向：执行，劳动争议。

一、案情简介

建行与房产公司金融借款合同纠纷一案立案执行后，法院将房产公司所有的涉争房屋，包括固定装潢、固定设施等全部物品评估、拍卖。成交后，案外人郑某某向本院提出案外人异议，表示该商铺内的装潢系其所有，并提供了证据予以佐证。证据载明，房产公司将涉争房屋出租给郑某某，租期为20年;出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租方门市后，承租方不得破坏房屋架构。

尽管申请执行人建行对郑某某是否享有装潢的所有权提出异议，但未提供证据予以反证，根据证据材料，可以认定该商铺均由郑某某承租后自行装潢，其对装潢应当享有所有权。建行虽然提供了承诺书，但根据其内容，仅可证明郑某某放弃以租赁权对抗建行对租赁物的处置权，但并未载明放弃装潢所有权。综上，案外人郑某某提供证据证明其系该涉争房屋内固定装潢、固定设施的所有权人，因法院强制拍卖该涉争商铺，如不将装潢及酒店设施一并处置会对房产及相关设施均造成价值的巨大贬损，故法院裁定将房产及设施一并拍卖，依据其承诺不以租赁权对抗处置权的承诺书，郑某某应当配合解除租赁合同，但郑某某并未承诺放弃其对装潢等的所有权，故法院变卖所得的价款中对应装潢的部分应当归郑某某所有，其主张固定装潢及固定设备变卖所对应的款项168.83万元归其所有符合法律规定，法院应当予以支持。最终，法院裁定中止对该部分价款的执行。

二、法律分析

《宪法》第十三条明确规定，公民的合法的私有财产不受侵犯。“个人自治的核心是个人对其财产的独立的排他的支配权”。在执行程序中，债权双方因为公权力的介入，必然产生不对等，法院执行的强制性、职权性与财产形式的多样性、复杂性，导致在实施执行行为时极可能对当事人或者案外人造成侵害。执行标的原则上应限于债务人自身的财产，为了实现债权法律规定了在一定条件下可以超出该私有财产范围而执行，但该执行行为并非认可其财产权，而是为了法定任务，将其剥夺。此情形下，法院因财产的关联性剥夺了案外人的部分财产权利，与被执行人的财产合并处置，但并未剥夺案外人其他的私有财产权利。

本案中出租人为被执行人，涉案房地产属于被执行人所有，涉案装潢、设施设备属于房屋承租人所有。涉案装潢附着于涉案房地产之上，涉案锅炉、电梯、客房用品等设施设备亦是为满足涉案房地產从事快捷酒店进行购置、安装，故涉案装潢、设施设备如与涉案房地产分离会严重减损其价值。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，应当合并整体评估拍卖。因为合并整体评估拍卖仅仅是为了防止房地产及装潢、设施的价值贬损，并未改变其相对应的所有权人，故法院仅得以执行被执行人所有的房地产的变价款，而应当将装潢及设备的对应款项支付给承租人。

在司法实践中，执行法院在处置房地产时会根据其现状进行区分，对于装潢、设备都同属于被执行人的情况下，作为其财产必然是应当一并处置。本文主要针对的是当装潢、设备的所有权与不动产所有权不一致的情况下，是否合并处置的问题。对于固定或者部分半固定的装潢、配套设备，因为会明显破坏财产价值，一般都会合并进行评估、拍卖。例如，拍卖住宅中安装的中央空调、灯具、厂房中的行车、配电箱线等。对于可以区分并可移动的财产，原则上应当由所有权人自行拆除、搬离。例如，住宅中的普通家具、家电、厂房中的通用机器设备等。以上这两点在实务中并无争议。但是，当出现动产与不动产存在一定联系时，就可能有案件当事人来申请合并处理。作为执行法官，就需要根据其提供的证据来判断两者之间的联系的紧密性，单独拍卖是否会影响到两者价值。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定规范的是应当合并进行评估、拍卖的情形，分别评估、拍卖是处置财产的原则，合并处置才是例外。无论是申请执行人、被执行人或者有利害关系的案外人想申请法院一并处置房地产及相关设施，应当承担相应举证责任，证明其所有的动产与该不动产密切相关，应当合并评估、拍卖，否则将会严重影响其价值。在实践中，常见可以合并处置的情形有：专业厂房中所配套的专业设备、定制设备、非标设备;酒店中的厨房设备、旅店中的客房设施等。如申请人无法举证其所有的动产与拍卖的不动产密切相关，不合并处置会对其价值产生损害，则执行法院应根据处置原则，认定该动产系可以单独处置的财产，不予合并评估、拍卖。同时，执行法院应当告知其决定，要求其限期搬离以完成相关房地产拍卖前的准备工作。申请人则可以针对法院不予合并处置的决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定向执行法院提起对于执行行为不服的执行异议申请予以救济。

[ 参 考 文 献 ]

[1]康德，著，沈叔平，译.法的形而上学原理-权利的科学[Z].商务印书馆，2002.50.

[2]夏朝阳，张俊.执行程序中私有财产权的尊重和保护[EB/OL].中国法院网，2015-06-29.

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