不动产物权法

摘 要：就不动产的善意取得来说，其涉及内容以及影响因素非常繁多且复杂，凭借在传统民法法律内容可知，善意取得仅仅适用于动产，而几乎不涉及不动产方面的内容。在我国物权法中却这样规定：动产和不动产皆适用善意取得。因此从某种程度上来说，当下所施行的不动产善意取得可以说是对于传统民法的完善、改进以及创新。不管是最终的目的，还是最初的使用理论都有相同、互通之处。但是，他们之间在有些规则上是不同的，也就是说随之带来的差异就是适用善意取得的要件必有区别了。在本次毕业设计中，主要是凭借物权法为基础，来深入探究了不动产善意取得所涉及的相关内容以及影响因素，进而期望能够为我国相关法律制度体系，尤其是不动产善意取得法律体系的完善，提供一定的建议与意见。

关键词：不动产;善意取得;《物权法》

中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2019）08-0242-01

作者简介：王夏梅（1995-），女，汉族，海南三亚人，海南师范大学，法学本科生，研究方向：法学。

一、不动产善意取得的制度概述

（一）不动产善意取得的概念

善意取得，学术界也将其称作及时取得，是民事制度中的一种，被广泛地应用于各个国家。其具体含义为财产所有者在处理其所拥有的财产时，假若把财产转让至第三人，且第三人是以善意且有偿的举动获得财产时，那么受让人将全权获得财产所有权。其在一定程度上可以看做是法律对于安全快速交易与所有权保护之间实现一种平衡举措。在《物权法》还没有正式实施之前，凭借在传统民法法律内容可知，善意取得仅仅适用于动产，而几乎不涉及不动产方面的内容。由于不动产存在登记制度，因此其所有者一般是凭借登记的内容来确定的。

（二）不动产善意取得的形成

凭借查阅相关资料可知，不动产善意取得的出现最早可以追溯到二十世纪初期，是法学界专家学者凭借日耳曼法中的“以手护手”理论为基础，所提出的一种理论制度，其类属于物權的外在表现形式，当个体具有动产拥有权时，即确定其为动产物权的所有者。假若个体失去了对于某一物体的占有权，那么他对物体实施的效力也会大大折扣。所以站在这个角度来说，当所有者的某一物品被占有人转让至第三人时，所有人无权强迫第三人返还物品，仅仅只能够向占有人提出相应的赔偿，此时第三人具有对于物品的所有权。在《物权法》中，我国法律制定者结合我国实际国情，还开创性的构建了不动产物权的善意取得制度，极大地丰富了我国法律体系。

二、不动产善意取得的构成要件

（一）产善意取得的适用前提—无权处分

凭借《物权法》中的相关条约内容可知：“无物品所有权的人将把动产或者不动产转让至第三人时，原物品所有权人允许追回”，但不涵盖善意取得情况。进而可知，“无权处分”可以被认为是善意取得制度实施的充分条件。即便是这一条里面没有确切的把无权处分当作是获取到善意的一个构成要件给列出来，不过因为这一条把它当作是一个前提条件，因此，按照体系解释这一方面来讲的话，无权处分是获取到善意的一个构成要件。

为了能够和我们国家社会发展的实际需要相互适应，参考着那些发达国家在立法方面的一些先进经验，我们国家的《物权法》里面明确指出：不具备处分权的人要是将不动产或是动产转交到受让人的，所有权的拥有者有权利进行追回。在这一基础之上，对善意的获得和它的相关组成给出了一个相对比较系统性的规定：受让人转让这一动产或不动产是出于善意的目的;以合理的价格转让;那些进行转让的动产或不动产已经根据法律规定需要进行登记的都登记过了，不用进行登记的都给予了受让人。

（二）需要确认转让合同的效力

转让人如果没有权利处分财产的话，就得和受让人签署合同。我们国家的《物权法》里面没有把无权处分的合同是不是有效当作获取到善意的一个构成要件，于是这就产生了一个问题，也就是在适用于善意取得的时候，有没有必要明确一下转让合同的实际效力？在物权法草案里面以前把转让合同自身的有效性当作是善意取得的一个成立条件，不过在最后通过这一部法律的时候，又删除了这一要件。

在不动产无权处分的时候，凡是满足善意取得的构成条件的话，那么就不用再对合同效力进行考虑了。善意取得一定要建立在转让合同合法这一基础之上，在适用善意取得构成要件的时候，一定要充分考虑到合同有没有包含一些没有效力的因素，要是合同里面不存在所谓的无效因素的话，并且还能够满足善意取得的构成条件，那么纵然是构成了无权处分，拥有所有权的人也无法按照《合同法》里面的规定来提出合同无效。

（三）处分不动产时第三人善意的判断

就如何判断取得人的善意，我们国家的学术界在这一方面的争议基本上就是聚焦在取得人有没有具备调查核实这一方面的义务和取得人因为失误而没有尽到这一义务的时候可不可以认为它不是善意的，更正登记以及异议登记实际上就是为了保障权利人而设立的相应措施。

[ 参 考 文 献 ]

[1]王利明.物权法研究[M].北京：中国人民出版社.

[2]史尚宽.物权法论[M].台湾地区荣泰印书馆，1979：505.

[3]刘国涛，迟美鸿.物权行为无因性理论与善意取得制度的统一性和互补性[J].同济大学学报（社会科学版）.

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