中美贸易战背景下对中国房地产金融法律的研究

摘 要：在中美贸易战背景下中国的金融遭受到了打击，我国的房地产大幅度降价缩水，那么通过对中国金融法律的研究，对银行，对房地产金融，对个人信用贷款进行法律规制。

关键词：中美贸易战;房地产金融;房地产信贷;商业银行法律规制

中图分类号：F299.23;F832文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2019）05-0227-01

作者简介：展志勇（1993-），男，汉族，河南周口人，东北农业大学，法律硕士，研究方向：国际经济法。

一、从中美贸易战下到美国金融风暴——对中国金融市场监管的反思

从美国的2008年次贷危机可以看出过分的依赖市场是不行的，中国也不例外，试图脱离美国的金融风暴走出经济低迷的形式，然而事以愿违，中国的金融受到了重创，导致了中国大量的金融工作人员下岗，其次受到影响的是中国的房地产业，中国房地产经济泡沫破灭，这同时也暴露出中国与美国的房地产监管都是存在问题的，并且应对风险的能力并不是没那么的强大。

二、我国房地产金融现状

（一）房地产贷款占比过大

据统计房地产开发企业从银行贷款比例达到了60%，其中多数企业在开发房地产过程中拿地采用的是招标，投标等方式进行的往往成本比较高，这就加剧了大量的企业进行商业银行的贷款，其中银行的存款多数来自居民的存款。其中中国排名前10的企业中有一半以上是房地产企业。除了《商业银行法》中有关银行的设立和资金运用的规定外，对于房地产金融机构管理尚无一个明确的专门机构。我们认为：此次贸易战下对于房地产企业资金贷款具体流程需要限制了。

（二）个人按揭贷款买房存在风险

中国的居民买房是通过银行贷款买房，其中30%的首付，然后按月还贷，商业银行认为，个人住房的抵押贷款当成低风险优质资产，全力扩展住房按揭业务，他们有的通过降低审批标准，简化贷款的流程等方式，放款个人按揭的贷款者市场准入条件，这种方式增加了房贷资产的风险，对于贷款买房我国的《商业银行法》并没有详细规定，因此不得不说是一种不足了。

（三）缺乏完善的法律法规

我国的商业银行房地产风险防范法律框架主要有《中国人民银行法》;《商业银行法》;《银行业监督管理法》三个基本的法律，《贷款通则》;《商业银行贷款风险管理指引》;以及国务院颁布的银行法规和人民银行发布的管理制度构成，虽然已经基本成形，但是存在许多的缺陷。我们认为：对于房地产企业的准入条件并没有进行详细规定，对于个人信用制度并没有与其他机构进行有序的衔接，对于个人的抵押贷款没有有序的进行管理，这方面的法律还不够健全对于房地产的发展是不利的，从美国的次贷危机可以看出缺乏有效的监管是不会使得经济朝着良好的方向发展的。

三、我国房地产金融的法律完善

（一）对商业银行进行法律规制

我们认为：需要吸取《巴塞尔协议》中关于外国的商业银行监管经验：在立法上需要完善关于商业银行的准入条件业务范围，提高立法水平，制定严密的银行监管主体法律。对于监管主体，可以进行律师事务所，会计事务所进行外部的审计与监督，使得在审查，房地产企业的准入进行调查，避免银行进行简单的形式审查，导致大量的弊端出现，同时在对个人贷款的按揭业务上要进行严格的规定，对于准入条件进行严格的审查，对于他们是否符合贷款资格、个人征信情况进行仔细审查。

（二）建立健全房地产企业法律规制

中国的房地产企业缺乏了严格的出让与担保制度，使得有相当一部分的企业缺乏资质，在进行完善我国的房地产金融过程中需要进行严格的准入制度，对于土地出让进行考察，对于贷款担保，主要从担保人的担保能力、担保资格、履约能力、担保物是否具有合法性进行以及流动性进行考察。对于行政机关，事业单位严禁作为担保人，同时对于《合同法》;《商业银行法》;《建筑法》等法律关于房地产企业的规定进行完善。

（三）个人房地产贷款风险进行法律规制

尽快完善我国的个人信用体系，对于违反诚实信用原则的个人并没有设置禁贷者，这就要求我们在完善我国法律时需要完善个人信用审查体系，我们认为，可以制定《个人购房抵押贷款管理法》;《住房贷款保险法》;《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列法律配套系统。明确开发商和个人权利和义务，明确银行和个人，严格的规范贷款的流程和条件，严格履行贷款之责，建立银行和金融系统的关于个人信用共享系统，对于一些炒房者，我们认为可以进行提高第二套房的首付比例，比如70%，甚至更高。对于目前已经有了关于征收房产税的说法，但是并没有实行，所以我们认为可以制定《征收房地产税法》使得一些行政机关有法可依，也使得一些地方政府过度的包庇一些地方房地产企业。

四、总结

中美贸易战对于我们的房地产经济影响很大，房地产业该何去何从，我们认为需要朝着一个良好的方向发展，需要我们吸取2008年金融危機的教训，吸取美国关于房地产的经验和教训。需要我们从商业银行法律规制、房地产企业法律进行规制、个人购买者进行着手治理。

[ 参 考 文 献 ]

[1]范佳洋.商品房价格调控的法律思考[J].浙江经济，2014（11）：52-53.

[2]陈玲丹.中外房产政策制定权的比较研究[D].福州大学，2014.

[3]王晨.商业银行房地产抵押贷款法律风险防范研究[D].湖南大学，2013.

[4]皮尚慧.论商业银行房地产贷款风险的法律防范[D].湖南大学，2007.

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