不动产登记标准化之路的困境及出路

摘要：为了整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，我国制定《不动产登记暂行条例》，但我国的不动产登记理论存在了基础模糊不清，制度管理政出多门，缺乏操作熟练性等问题，本文就在于不动产登记标准化之路的困境及出路来探讨一下我国不动产登记标准化。

關键词：不动产；管理；政出多门；实务实施；服务申请

中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2018）02-0112-02

作者简介：洪逸轩（1997-），男，汉族，福建泉州人，浙江大学宁波理工学院法学院，本科在读，研究方向：物权法、不动产登记。

一、我国不动产登记的历史发展

土地为中心的登记制度根据学者的研究，自从周朝开始而出现了以土地为重心的登记制度，自唐代以后，我国在土地管理的方面出现了立契等制度，土地买卖必须经过官府，然后进行书面报告或者登记，这样这份土地买卖才算生效，否则该土地买卖交易无效。而当时只是以土地为中心，并没有明确的确认不动产这一名词，而且古代的地契资料由官府掌握，且对外保密，一般的普通老百姓是不能去查询相关资料，和现代不动产登记制度相差甚远，因此不能真正的算是不动产登记。

就中国的不动产等级制度的形成和发展来看，我国是在近现代接受了西方法制，在民国期间，我国已经正式建立起了不动产登记制度，建国初期，我们也建立了不动产登记制度，但随着我国社会主义改造的完成，当时中国在经济体制方面进行了全面的共有制度，导致登记制度名存实亡，一度中断了三十多年，直到改革开放，《中华人民共和国土地管理法》于1986年6月25日经第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议审议通过，1987年1月1日实施。这才使我国的登记制度逐渐恢复与发展。

但长期以来，我国形成了不动产分散登记的局面，造成了不动产登记分散，管理困难，查询不便等一系列问题，近些年来，法律理论家和实务界不少人都提出了要全面建立健全不动产统一登记之路，将不动产登记进行标准化，而根据《中华人民共和国物权法》第十条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。虽然有说明要实行统一登记制度，但并没有再往下做出具体的规定。

为了建立健全我国不动产统一登记制度，进行不动产登记标准化，2014年12月22日正式公布《不动产登记暂行条例》，而从2015年3月1日起开始实施。《不动产登记暂行条例》（以下简称条例），坚持统一规范，简单明了的原则，通过规范登记行为，整合土地、建筑物、构筑物以及添附于土地和建（构）筑物的物等登记职责，实现不动产的登记机构，登记簿册，登记依据以及不登场登记查询公示信息平台的四个统一，对于我国不动产登记标准化之路有着重要意义。二、我国不动产登记标准化之路的困境

我国不动产登记标准化道路目前存在的诸多问题，例如基础模糊不清，制度管理政出多门，缺乏操作熟练性等问题，虽然在条例的发表后，这些问题都能进行一些解决，但是尚未能进行完全的解决。

（一）不动产登记基础理论模糊不清

首先是关于不动产方面，我国学界对于不动产登记的含义存在着不同的认识，王利明教授在其所发表的《物权法研究》中认为：不动产登记是指国家登记机构将不动产物权变动的事项记载于不动产登记薄并供公众查阅。而孙宪忠教授则认为不动产登记是指经权利人申请，国家有关登记部门将申请人的不动产物权事项记载于不动产登记薄的事实。而现在我们通常认定的是不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生司法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。

（二）不动产登记制度设计管理政出多门

在此前我国的不动产的热闹各级部门主要是依据行政管理的职能来确定，分散于土地管理部门，林业管理部门，草原管理部门，海洋管理部门等多个不同的行政管理部门，统一行政部门内部还存在着级别的划分，这样往往导致了登记申请仍在确定负责登记的具体机关时候往往无所适从。

由于不动产登记部门的不同，所以往往导致了不同部门出现了不同的登记规则，在登记的程序，登记种类等多个方面都会出现不同部门不同方式，就导致了明显差异，出现政出多门，各自为政的局面。

而也因为了不动产登记部门的不同，导致了管理政出多门，在同一个不动产，由于可能是涉及多个管理部门，就导致了申请人在向单一部门申请时候并不能进行登记，需要来往多个部门，大大的增加了管理的困难性。

（三）不动产登记制度缺乏操作熟练性

虽然我国明确了不动产的登记制度，但是由于上文所提的，由于在不动产理论基础模糊不清，导致了对于不动产的认识出现偏差，从而由于认识的偏差，引发的蝴蝶效应就使得不动产申请人对于登记制度认识的偏差，从而使制度缺乏可操作性。

而由于不动产登记制度的负责种类繁多，也导致的负责登记的行政管理部门众多，但这也就使得申请人及登记人对于自己所负责管理的事项繁琐不清，而政出多门，各自为政的局面也导致了不动产登记的过程部门繁多，程序混乱各自不同，甚至还会有自相矛盾的局面，因此不动产登记制度缺乏操作熟练性。

（四）不动产登记实务实施困难

不动产物权的设立，变更，转让和消灭，依照我国的法律法规应当登记的，自从记载于不动产登记簿时候发生法律效力，因此在不动产登记的过程当中，不动产登记簿具有及其重要的地位，根据我国不动产的法律规定，不动产权属证书上面所记载的事项，应当和不动产登记薄上面所登记的事项一致，如果不一致的话，除非有明确证据证明不动产登记簿上发生错误，否则一律以不动产登记薄上面所记载的为准。

但是在我国实务中，不动产登记薄的重要性长期以来被忽视，在不动产的交易中，当事人往往会认为不动产权属证书会更具有权威性，从而更加信赖不动产权属证书，导致了实务中不动产权属证书的地位远远高于不动产登记薄的地位，我国很多实务案件中，例如吴某与丁某股权转讓合同纠纷申请案，虽然不动产登记机构已经在不动产登记薄中记载了房屋的属权变动情况，但是由于不动产权属证书的问题，因为而引发了纠纷。由于不动产登记薄的地位被降低，往往会引发众多的纠纷，导致了关于不动产登记实务实施困难，不动产标准化之路也充满坎坷。

三、我国不动产登记标准化出路

（一）明确申请方式有利于当事人更好的进行不动产申请的准备工作

首先可以跟当事人声明，让当事人知道，当事人他们可以依法查询不动产登记资料，对于当事人要查询相关资料不动产登记机构应当要提供，因此在这里使交易双方可以事先进行协商，并协力准备好相关材料，以便于不动产登记的顺利进行。

而这是双方进行申请的问题，假如当事人单方申请的话，我国则就需要更好的对当事人进行申请方式的便利。而对于单方申请的诸多情况，我国应当将诸多情况都明确其申请方式。

1.对于不动产没有相对人的情况，或者权利人的姓名或名称发生变化，这种属于简单易懂的不动产登记，这种只需要跟当事人说让当事人准备好相关证明材料以证明该不动产的归属即可。

2.对于申请更正登记或异议登记的情形，更正登记以及异议登记都是旨在消除登记错误，维护不动产真实权利，保护当事人的权利，上文提到，我国一般是以不动产登记薄为准，因此假如发现不动产登记错误，应该更当事人说，让当事人准备好所有的可以证明不登场登记薄登记错误的证明材料，之后在验证好材料的真实性以及不动产所在的实际归属，对此可以更好的维护不动产实际归属的权利以及可以更加的维护当事人权利。

3.对于人民法院等的生效法律文书决定了不动产物权的归属，这些不动产物权如果要进行变动，则就可以让当事人持相关文书以及相关方的协助下持这些文书单方面进行申请即可，法院根据这些文书进行对当事人权利的保护，以及维护不动产的归属。

（二）建立多种利民方便措施促进当事人高效申请

1.为了方便当事人对于不动产所在地的登记机构提出登记申请，我国对于不动产登记发证应让各区各西安的不动产登记机构同意受理，这样就能达到便民目的，方便申请人不用在各个部门之间奔波劳命，可以就在一个专业部门就打成了申请。

2.对于申请不动产的具体当事人的问题，我国可以让当事人自行到机构去提出不动产登记的申请，但如果当事人属于不完全民事行为能力人或者当事人在一定时间内没有空闲，则当事人可以请自己委托的代理人，只要是具有完全民事行为能力的人，就能作为当事人或者代理人去当地不动产登记机构进行申请。

（三）不动产登记机构应当规范化便于当事人的参与与监督

1.为了不动产登记的正确性，不动产登记机构应当要进行仔细的调查，必要时候可以进行实地调查，然后请当事人进行参与，当事人的配合下进行调查，而需要各种材料的话，也需要提前通知当事人，让当事人提前准备好材料，方便参与不动产归属的调查，对于涉及他人利益的不动产归属，应当由当事人而前去通知相关人员，从而让相关人员提前做好准备，参与该机构对于不动产的调查。

2.要规定好登记机构的时间，在没有另行规定的时间的话，应当从接收到申请的那一刻开始计时，在一定的时间内，例如在三十个工作日之内，对于申请做出回复，这样可以进一步的促进登记机构的高效，以及在时间之内假如没有完成的话也方便于当事人调查。

3.应当要做好举报投诉的渠道，对于不动产登记机构假如在登记过程中存在违法或者逾期处理以及各部门推卸责任的时候，应当要设立便捷的举报投诉渠道，方便于当事人进行举报，投诉。以及在接受到举报投诉信息之后，接受举报部门应当在十个工作日之内做出回复，在调查完事情真相之后立刻给当事人给予回应。

我国不动产登记的道路以及在逐渐走上了标准化，从古代的以土地为中心的登记制度，到我国近代的刚开始明确的不动产登记道路，之后走上了靠《物权法》来明确不动产属性，之后现在由条例推出的规范不动产登记，我国的不动产道路已经在标准化道路走上正轨。而在之后的未来，随着我国法学界的发展以及实务的进行，我国不动产的标准化将会走的越来越好，从而我国的不动产将走上国际化。

[参考文献]

[1]孙宪忠.物权行为理论探源及其意义[J].法学研究，1996（3）.

[2]孙宪忠.论不动产物权登记[J].中国发现，1996（5）.

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