商品房销售欺诈现象及法律规制

孟美　李茜

摘 要：近年来，房地产业逐渐成为我国社会主义市场经济发展的一个热点，但与之相应的法律法规还未健全，监管措施实施力度过小，使得欺诈现象在商品房销售中频繁而出，如面积欺诈，广告欺诈以及一房数卖等。因此，作为经济法领域中一项独立部门法的房地产法，应当重新审视自己的地位，建立一套完整的房地产法律体系来维护其市场秩序的发展。

关键词：商品房；欺诈；法律规制

中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2018）05-0197-01

一、商品房销售中的欺诈行为的成因

（一）法律保护力度不够诱发欺诈产生

随着社会经济的发展，人们对住房需求的不断提高，国家对房地产业相关的法律法规作了一定的调整和完善，相应的颁布了《商品房销售（预售）管理办法》、《合同法》相关法律法规。但这些法律仅规定事后的处罚方式，而对商品房预防制度的规定尚未明细。从本质上而言，还未真正的建立一套完整的法律法规体系，一些相关的重要信息和如对于社会上出现的千奇百态的现象如何进行规制还未在法条中明确规定。例如，房地产市场中买受者的知情权，房地产业宣传广告的公正性测评制度，房地产业一房数卖的预告登记制度等如何更详细的制定和维护，如何更好的对截然不同的不合法行为作出及时的应对措施等还未作更深的研究和讨论。

（二）职能部门监管不力诱发欺诈产生

大多数购房者和国家仅关注房价问题而忽略了商品房的性能、质量以及销售者是否具有资质等问题，缺乏对房地产企业的严格监管。房地产法律法规体系不完善，多数表现为地方性法规和规章，协定和条约以及各类文件等，客观上促使职能部门的监管的实施力度受到严重阻碍。

（三）消费者法律意识欠缺诱发欺诈产生

商品房的购买者作为消费者，在购房后发现房屋的质量及相关设备不符合规定的情况下，仍然不懂用法律维护自身的合法权益，致使维权方面受到严重的阻碍，最终使得销售者利用其弱势实施欺诈。除此之外，立法上对消费者的限制也是导致欺诈行为不断出现的重要原因，即消费者的知情权、求偿权、公平交易权等方面不完善。

二、商品房销售中欺诈行为的法律规制

（一）商品房销售欺诈的惩罚赔偿制度的完善

为了缓解商品房销售惩罚性赔偿制度适用法律依据的争议，相关立法机关应明确制定与惩罚性赔偿制度相关的法律，使商品房销售有法可依，有法必依，执法必严。为更好的维护房地产市场经济的全面发展给予司法保护。

（二）商品房销售广告相关立法的完善

我国首次出现商品房销售的广告欺诈行为后，就已制定了相应的法律法规对其进行整顿和处罚。但随着社会经济的不断发展，之前制定的法律法规出现了一定的漏洞，并且相应的司法解释也未很明确的规定如何处理商品房销售中出现的各种广告欺诈问题。我国在商品房销售广告欺诈方面实行的一直是事后责任制度，而未实施预防制度。因此，我国有必要对实施预防制度作出相关规定。比如，国家在立法上有必要制定商品房销售披露制度，商品房销售保修保险制度等，促进中国房地产市场的整体全面、持续发展。

（三）完善监管机关的行政治理手段

首先，可以建立商品房销售者信用评价体系，在一定程度上严格规制销售者的欺诈行为，对商品房销售的信用指数进行调查、统计、完善和归档。鼓励房地产销售者使用信用评估系统，同时对实施欺诈活动造成严重危害的商品房销售者严厉处罚。更好地保护房地产业中购买者的合法权益，保证法律的公平和正义。

其次，为了更好的维护购房者的合法权益以及房地产业的健康发展，可以运用多种激励机制，实施惩奖制度，如对信用评估优秀的商品房销售者给予金钱奖励并可以优先提供更多的工作机会，而对信用评价度较低的销售者给予相应的处罚等。

（四）消费者自身及相關法律制度的完善

商品房在交易过程中因销售者与消费者在信息方面存在差异，消费者一直处于被封闭状态，对于商品房信息的来源只有通过销售者在广告中的宣传得知，因此自身的地位一直处于被压制状态。所以，无疑会出现购买的商品房存在质量、面积、设施以及环境不符合条件的现象。为了维护消费者的合法权益，避免商品房欺诈行为的再现，消费者和国家都应有所行动[1]。首先，消费者要提高自身的维权意识，在购房之前要积极主动的去考察现状，并及时搜集和学习房地产法律知识，避免在购房时上当受骗。其次，国家也应倡导消费者协会发挥在商品房销售中的重要作用[2]，如不定时的对消费者协会的成员进行培训，提高人员的的积极性，合理分配各设施和资金，给予消费者协会一定的权力，使其能够在消费者维权方面发挥积极的作用。为了维护消费者的合法权益以及房地产市场秩序的健康全面发展，消费者自身对相关法律知识的学习以及国家完善相关法律制度的行动势在必行。

房地产秩序的稳定已成为促进现代社会经济进步和发展的重要力量，而更好地维护房地产秩序的前提则是对其领域出现的欺诈现象进行法律规制。因此，要严厉打击欺诈违法现象，维护消费者的合法权益。

[ 参 考 文 献 ]

[1]李昌麒，徐明月.消费者保护法[M].北京：法律出版社，1997.

[2]张严方.消费者保护法研究[M].北京：法律出版社，2003.

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